Overdrachtbelasting 2026: tarief daalt van 10,4 naar 8 procent voor tweede woningen
Overdrachtbelasting voor tweede woningen daalt van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026. Lees hoe dit u als koper of belegger raakt en wat de nieuwe regels zij
Samenvatting
- Per 1 januari 2026 daalt de overdrachtbelasting voor tweede woningen, vakantiehuizen en verhuurwoningen van 10,4% naar 8%
- Het tarief van 2% voor eigenaar-bewoners blijft ongewijzigd, evenals het standaardtarief van 10,4% voor bedrijfspanden
- De verlaging geldt ook voor woningen gekocht door bedrijven of bv's voor verhuur
- Jongeren tussen 18 en 35 jaar krijgen vrijstelling voor woningen tot €555.000 als hoofdverblijf
- De maatregel is definitief goedgekeurd door beide Kamers en treedt 1 januari 2026 in werking
De overdrachtbelasting voor tweede woningen daalt per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Deze verlaging van 2,4 procentpunt geldt voor alle woningen die niet als hoofdverblijf dienen: vakantiehuizen, verhuurwoningen en woningen gekocht door bedrijven of bv’s. Het tarief van 2% voor eigenaar-bewoners blijft ongewijzigd.
De maatregel is definitief vastgesteld na goedkeuring door de Tweede en Eerste Kamer. Parallel hieraan krijgen jongeren tussen 18 en 35 jaar een vrijstelling voor woningen tot naar verwachting €555.000 als hoofdverblijf. Experts verwachten dat de verlaging vooral beleggers en verhuurders bevoordeelt, terwijl het effect op de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen onzeker blijft.
Wat verandert er in 2026 voor overdrachtbelasting
Per 1 januari 2026 treedt een gerichte verlaging van de overdrachtsbelasting in werking. De wijziging betreft uitsluitend woningen die niet als hoofdverblijf dienen – denk aan tweede woningen, vakantiehuizen en verhuurpanden. Voor deze categorie daalt het tarief van 10,4% naar 8%, een besparing van 2,4 procentpunt.
De verlaging is definitief goedgekeurd door zowel de Tweede als Eerste Kamer en staat vast voor 2026. Experts verwachten dat de maatregel vooral impact heeft op de verhuurmarkt en beleggers in woningvastgoed.
Tariefswijzigingen per woningtype
De tariefdaling geldt specifiek voor woningen die worden aangekocht als belegging of tweede verblijf. Vakantiehuizen in binnen- en buitenland vallen onder het verlaagde tarief van 8%, evenals woningen die direct na aankoop worden verhuurd. Ook bedrijven of bv’s die woningen kopen voor verhuur profiteren van het lagere tarief.
Voor ontwikkelaars die nieuwbouwprojecten realiseren, kan de tariefdaling de financiële haalbaarheid nieuwbouw onder huurregels beïnvloeden, vooral bij projecten gericht op de verhuurmarkt.
Wat blijft ongewijzigd
Het tarief voor de eigen woning blijft 2% voor kopers die het pand als hoofdverblijf gebruiken. Deze regeling geldt ongewijzigd voor alle eigenaar-bewoners, onafhankelijk van leeftijd of inkomen – tenzij zij gebruikmaken van de vrijstelling voor jongeren tussen 18 en 35 jaar.
De bestaande vrijstellingen en regelingen voor specifieke situaties – zoals erfrecht, schenking tussen partners of bedrijfsopvolging – blijven eveneens van kracht onder dezelfde voorwaarden als voorheen.
Verschil tussen eerste en tweede woning
Het Nederlandse overdrachtbelastingstelsel hanteert verschillende tarieven afhankelijk van het gebruik van de woning. Deze onderscheiding bepaalt hoeveel belasting je betaalt bij de aankoop van onroerend goed.
Definitie hoofdverblijf en tweede woning
Een eerste woning geldt als hoofdverblijf wanneer je er daadwerkelijk woont en bent ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP). Voor dit type woning betaal je 2% overdrachtbelasting – een tarief dat al jaren ongewijzigd blijft.
Alle andere woningen vallen onder de categorie ’tweede woning’. Dit omvat vakantiehuizen, verhuurwoningen, beleggingspanden en woningen die je koopt zonder er zelf te gaan wonen. Per 2026 betaal je hiervoor naar verwachting 8% overdrachtbelasting, een daling van het huidige tarief van 10,4%.
Tariefstoepassing in de praktijk
De praktische toepassing van deze tarieven is helder. Koop je een woning om er zelf in te wonen, dan geldt het 2%-tarief. Koop je een woning voor verhuur, als vakantiewoning of als belegging, dan betaal je vanaf 2026 het 8%-tarief.
Voor verhuurders en beleggers betekent deze tariefdaling een aanzienlijke kostenbesparing. Bij een verhuurwoning van €400.000 scheelt dit €9.600 aan overdrachtbelasting. Deze verlaging kan de kredietverlening voor tweede woningen beïnvloeden, omdat lagere aankoopkosten de financiering van beleggingspanden aantrekkelijker maken.
De Belastingdienst beoordeelt per geval of sprake is van hoofdverblijf. Schijnconstructies om het lagere tarief te krijgen worden streng aangepakt. Bij twijfel over de juiste tarieftoepassing kun je vooraf een beschikking aanvragen bij de Belastingdienst.
Berekening overdrachtbelasting: voorbeelden en praktijk
De overdrachtbelasting wordt berekend over de volledige koopprijs van het onroerend goed. Voor tweede woningen, verhuurpanden en vakantiehuizen geldt vanaf 2026 een tarief van 8% – een daling van 2,4 procentpunt ten opzichte van het huidige tarief van 10,4%. Deze verlaging heeft directe gevolgen voor de totale aanschafkosten.
Stap-voor-stap berekening tweede woning
De berekening van overdrachtbelasting voor een tweede woning is relatief eenvoudig. Je vermenigvuldigt de koopprijs met het toepasselijke tarief van 8%.
Stel, je koopt een tweede woning voor €400.000. De overdrachtbelasting bedraagt dan €400.000 × 8% = €32.000. Onder het huidige tarief van 10,4% zou je €41.600 betalen – een besparing van €9.600.
Bij een duurdere tweede woning van €600.000 betaal je vanaf 2026 €48.000 aan overdrachtbelasting in plaats van €62.400. Het verschil van €14.400 kan een aanzienlijke impact hebben op je financiering.
Berekening verhuurwoning en vakantiewoning
Verhuurwoningen en vakantiehuizen volgen dezelfde berekeningswijze als tweede woningen. Het tarief van 8% geldt voor alle woningen die niet als hoofdverblijf dienen.
Voor een verhuurwoning van €350.000 betaal je €28.000 aan overdrachtbelasting. Een vakantiewoning van €500.000 kost €40.000 aan belasting. Deze verlaging kan vooral voor vastgoedbeleggers aantrekkelijk zijn, omdat het de initiële investering verlaagt.
Berekening bij aankoop door bedrijf of bv
Bedrijven en bv’s die woningen kopen voor verhuur betalen eveneens het verlaagde tarief van 8%. Dit geldt specifiek voor woningen bestemd voor verhuur aan particulieren.
Een bv die een portefeuille van drie huurwoningen koopt voor in totaal €900.000, betaalt €72.000 aan overdrachtbelasting. Onder het oude tarief zou dit €93.600 zijn geweest.
De verlaging maakt vastgoedinvesteringen door bedrijven financieel aantrekkelijker, hoewel andere factoren zoals de kredietverlening aan beleggingspanden ook een rol spelen bij de uiteindelijke rendementscalculatie.
Vrijstelling voor jongeren van 18 tot 35 jaar
Naast de tariefswijzigingen voor tweede woningen introduceert de overheid per 2026 een vrijstelling van overdrachtbelasting voor jongeren. Deze maatregel richt zich op starters op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar die hun eerste woning kopen. De vrijstelling geldt alleen voor woningen die als hoofdverblijf dienen.
Voorwaarden voor de vrijstelling
Voor de vrijstelling gelden strikte voorwaarden die door de Belastingdienst worden gecontroleerd. De koper moet tussen 18 en 35 jaar oud zijn op het moment van de overdracht. Daarnaast moet de woning dienen als hoofdverblijf – verhuur of gebruik als vakantiewoning is uitgesloten.
De administratieve vereisten worden naar verwachting vergelijkbaar met de huidige regelgeving voor het 2%-tarief. Dit betekent dat kopers een verklaring moeten ondertekenen waarin zij bevestigen dat de woning hun hoofdverblijf wordt. De Belastingdienst kan achteraf controleren of aan deze voorwaarde is voldaan.
Maximale woningwaarde en toepassing
De vrijstelling geldt voor woningen met een koopsom tot maximaal €555.000. Dit bedrag ligt naar verwachting rond het niveau van de starterslening en andere overheidsmaatregelen voor jonge kopers. Voor woningen boven deze grens betalen jongeren het reguliere 2%-tarief over het gehele bedrag.
Experts verwachten dat de maatregel vooral effect heeft in regio’s waar starterswoningen onder de €555.000 beschikbaar zijn. In de Randstad, waar veel woningen deze grens overschrijden, zal het praktische effect beperkt blijven tot specifieke segmenten van de woningmarkt.
Veel gestelde vragen over overdrachtbelasting 2026
De verlaging van overdrachtbelasting voor tweede woningen roept veel praktische vragen op. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen over de nieuwe tarieven die per 1 januari 2026 ingaan.
Hoeveel overdrachtbelasting betaal ik voor een tweede woning?
Voor een tweede woning betaal je vanaf 1 januari 2026 naar verwachting 8% overdrachtbelasting over de koopprijs. Dit is een daling van 2,4 procentpunt ten opzichte van het huidige tarief van 10,4%.
Het 8%-tarief geldt voor alle woningen die je niet als hoofdverblijf gebruikt. Dit betekent dat je al een eigen woning hebt en een tweede woning koopt, ongeacht het doel.
Geldt de 8% ook voor vakantiehuizen en beleggingspanden?
Ja, het verlaagde tarief van 8% geldt voor alle woningen die niet als hoofdverblijf dienen. Dit omvat vakantiehuizen, beleggingspanden voor verhuur en andere tweede woningen.
De verlaging is onderdeel van bredere maatregelen om de huurmarkt te stimuleren. Experts verwachten dat dit vooral beleggers kan aantrekken tot investeringen in verhuurwoningen, wat indirect kan bijdragen aan het verhuren van meer woningen in het middensegment waar huurregulering middensegment woningen van toepassing wordt.
Hoe bereken ik overdrachtbelasting voor een verhuurwoning?
Voor een verhuurwoning bereken je de overdrachtbelasting door de koopprijs te vermenigvuldigen met 8%. Dit geldt ongeacht of je als particulier of via een bedrijf of bv koopt.
De berekening is eenvoudig: koopprijs × 8% = verschuldigde overdrachtbelasting. Bij een verhuurwoning van €350.000 betaal je dus €28.000 aan overdrachtbelasting.
Wat is het verschil in kosten tussen eerste en tweede woning?
Het verschil tussen een eerste en tweede woning is aanzienlijk: 6 procentpunt. Voor je eerste woning (hoofdverblijf) betaal je 2% overdrachtbelasting, voor een tweede woning 8%.
Bij een woning van €300.000 betekent dit €6.000 voor een eerste woning tegenover €24.000 voor een tweede woning. Het verschil van €18.000 maakt duidelijk dat de overheid eigenaar-bewoners sterk bevoordeelt boven beleggers en tweede-woningbezitters.
Jongeren tussen 18 en 35 jaar kunnen voor hun eerste woning tot €555.000 zelfs helemaal geen overdrachtbelasting betalen, mits ze voldoen aan de voorwaarden voor de vrijstelling.
Bronnen
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?rijksoverheid.nl
- 6[PDF] wetsvoorstel Belastingplan 2026 – Rijksoverheid.nlrijksoverheid.nl
- 7Woningbeleggers opgelet: overdrachtsbelasting omlaag in 2026barentskrans.nl
- 8
- 9Overdrachtsbelasting in 2026: wat verandert er en …sauerenoonk.nl
- 10De overdrachtsbelasting in 2026 – Financial Focusfinancialfocus.abnamro.nl
- 11Wijziging in overdrachtbelasting per 1 januari 2026 – Metis Notarissenmetisnotarissen.nl
- 12Overdrachtsbelasting omlaag naar 8% in 2026: zo profiteer…wesselman-info.nl
