Huurverhoging 2026: percentages, berekening en bezwaar per huursector

In 2026 gelden drie verschillende maximale huurverhogingspercentages, afhankelijk van het type woning. Minister Keijzer van Volkshuisvesting maakte de percentages op 15 december 2025 bekend. In dit artikel leggen we per sector uit wat de maximale verhoging is, hoe die is berekend en wat je kunt doen als je het er niet mee eens bent.

De drie huursectoren in 2026

Nederland kent sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) drie huursectoren, elk met eigen regels voor de maximale jaarlijkse huurverhoging. De indeling is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (WWS).

• Sociale huur – huurprijs tot en met 932,93 euro per maand (tot en met 143 punten)
• Middenhuur – huurprijs van 932,94 tot en met 1.228,07 euro per maand (144 tot en met 186 punten)
• Vrije sector – huurprijs boven 1.228,07 euro per maand (187 punten of meer)

De puntengrenzen zijn vastgelegd in het woningwaarderingsstelsel. Per 1 januari 2026 gelden de hierboven genoemde huurprijsgrenzen. Ter vergelijking: in 2025 lag de grens voor sociale huur op 900,07 euro en de bovengrens voor middenhuur op 1.184,82 euro.

Sociale huur: maximaal 4,1 procent per 1 juli 2026

Het percentage en de berekening

De maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen is 4,1 procent en gaat in op 1 juli 2026. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde inflatie over drie jaar (december 2022 tot december 2025), namelijk 3,6 procent, plus een opslag van 0,5 procentpunt.

De formule: gemiddelde inflatie 3 jaar (3,6 procent) + 0,5 procentpunt = 4,1 procent.

Huursom woningcorporaties

Woningcorporaties mogen de totale huursom van al hun woningen met maximaal 3,6 procent verhogen. Dat is het driejaarsgemiddelde van de inflatie, zonder de extra opslag van 0,5 procentpunt. Deze afspraak is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035 tussen het Rijk, Aedes en de Woonbond.

Lage huren: maximaal 25 euro verhoging

Heb je een sociale huurwoning met een kale huur onder de 350 euro per maand? Dan mag de verhuurder kiezen: het reguliere percentage van 4,1 procent, of een verhoging van maximaal 25 euro. De verhuurder kiest het bedrag dat hoger uitvalt. Deze regeling is bedoeld om zeer lage huren geleidelijk meer in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning.

Huurverlaging bij te veel punten

Betaal je meer huur dan het puntenaantal van je woning rechtvaardigt? Dan kun je een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Dit staat los van de jaarlijkse huurverhoging.

Middenhuur: maximaal 6,1 procent per 1 januari 2026

Het percentage en de berekening

De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is 6,1 procent en geldt per 1 januari 2026. Dit percentage is gebaseerd op de cao-loonontwikkeling van 5,1 procent, plus een opslag van 1 procentpunt.

De formule: cao-loonontwikkeling (5,1 procent) + 1 procentpunt = 6,1 procent. In 2025 was het maximum voor middenhuur nog 7,7 procent.

Welke woningen vallen onder middenhuur?

Een woning valt in de middenhuursector als deze tussen de 144 en 186 punten scoort in het woningwaarderingsstelsel. De bijbehorende huurprijsgrens ligt tussen 932,94 en 1.228,07 euro per maand (prijspeil 2026).

Verschil met sociale huur

Het hogere percentage voor middenhuur (6,1 versus 4,1 procent) komt doordat de berekening is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling in plaats van aan de inflatie. De wetgever wil hiermee verhuurders voldoende ruimte geven om te investeren in het middensegment.

Vrije sector: maximaal 4,4 procent per 1 januari 2026

Het percentage en de berekening

De maximale huurverhoging voor woningen in de vrije sector is 4,4 procent en geldt per 1 januari 2026. De overheid neemt het laagste van de inflatie (3,4 procent) of de cao-loonontwikkeling (5,1 procent), en telt daar 1 procentpunt bij op.

De formule: laagste van inflatie (3,4 procent) of cao-loonontwikkeling (5,1 procent) + 1 procentpunt = 3,4 + 1 = 4,4 procent. In 2025 was het maximum 4,1 procent.

Wettelijk maximum sinds 2021

Het wettelijk maximum voor de vrije sector bestaat sinds 1 mei 2021, toen de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking trad. De Eerste Kamer verlengde deze wet op 23 april 2024. Het maximum geldt tot 1 mei 2029.

Wat telt: de afspraak in het huurcontract

Bij woningen in de vrije sector geldt het wettelijk maximum van 4,4 procent als bovengrens. Staat er in je huurcontract een lager percentage of een andere indexeringsclausule? Dan geldt de afspraak uit het contract. De verhuurder mag nooit meer vragen dan 4,4 procent, ook niet als het contract een hoger percentage noemt.

Inkomensafhankelijke huurverhoging (sociale huur)

Verhuurders in de sociale sector mogen een hogere huurverhoging doorvoeren als het huishoudinkomen boven een bepaalde grens ligt. Dit geldt voor alle verhuurders in de sociale sector, zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt per 1 juli 2026 en is gebaseerd op het inkomen over 2024.

Inkomensgrenzen en maximale verhoging

Bij meerpersoonshuishoudens telt het inkomen van leden jonger dan 23 jaar (op 1 januari 2026) alleen mee voor zover het boven 26.819 euro uitkomt.

Vrijstellingen

De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor iedereen. De volgende groepen zijn vrijgesteld:

• Huishoudens waar iemand minimaal een jaar en minimaal tien uur per week verpleging of verzorging thuis ontvangt
• Personen met een mantelzorgwaardering
• Mensen met een Wlz-indicatie (verpleeghuis of woonzorg)
• Mensen met een ADL-indicatie
• Blinden (met artsenverklaring)
• Bewoners van een Wmo-aangepaste woning

Wet betaalbare huur: wat veranderde er?

De Wet betaalbare huur trad in werking op 1 juli 2024 en veranderde de huurmarkt op meerdere punten. De Tweede Kamer stemde in op 25 april 2024, de Eerste Kamer op 25 juni 2024.

• Het middenhuur-segment werd gecreeerd: woningen met 144 tot 186 punten vallen voor nieuwe contracten onder huurprijsregulering.
• Het woningwaarderingsstelsel (WWS) werd verplicht voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024. Verhuurders mogen niet meer vragen dan de maximale huurprijs op basis van de puntentelling.
• Het puntenstelsel werd gemoderniseerd. De WOZ-waarde, buitenruimte en het energielabel tellen anders mee. Slechte energielabels (E, F en G) leveren minpunten op.
• Naar schatting daalden de huren van ruim 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro per maand. Circa 113.000 woningen kwamen terug naar het betaalbare segment.

Het kabinet-Jetten (D66, VVD en CDA) heeft de Wet betaalbare huur niet ingetrokken. In het coalitieakkoord staat dat de wet wordt ‘geoptimaliseerd’ in aanloop naar de geplande evaluatie in 2027.

Bezwaar maken bij de Huurcommissie

Ben je het niet eens met de huurverhoging? Dan kun je bezwaar maken. De procedure verschilt per huursector.

Sociale huur en middenhuur

Bij sociale huur en middenhuur verloopt de bezwaarprocedure als volgt:

1. Je ontvangt een huurverhogingsvoorstel van je verhuurder, minimaal twee maanden voor de ingangsdatum.
2. Reageer schriftelijk dat je niet akkoord gaat. Dit moet de verhuurder bereiken voor de ingangsdatum van de verhoging.
3. De verhuurder legt de zaak voor aan de Huurcommissie, binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum.
4. De Huurcommissie beoordeelt of de verhoging aan de wettelijke regels voldoet.

De Huurcommissie kan de verhoging afwijzen als deze het wettelijk maximum overschrijdt, als het voorstel niet tijdig is gedaan of als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken. Als de verhuurder de zaak niet op tijd voorlegt aan de Huurcommissie, gaat de huurverhoging niet door.

Vrije sector

Bij woningen in de vrije sector kun je bezwaar maken als de verhoging boven het wettelijk maximum van 4,4 procent uitkomt. De verhuurder is in dat geval gebonden aan het wettelijk plafond, ongeacht wat er in het huurcontract staat.

Wat kun je doen als huurder?

Veelgestelde vragen