Wet betaalbare huur: dit betekent het voor huurders en verhuurders

De Wet betaalbare huur is de grootste hervorming van de Nederlandse huurmarkt in decennia. Sinds 1 juli 2024 worden niet alleen sociale huurwoningen, maar ook woningen in het middensegment beschermd door het puntenstelsel. Volgens het ministerie van Volkshuisvesting kregen circa 300.000 huurders recht op een lagere huur, gemiddeld 190 euro per maand.^[1]

Tegelijkertijd zorgde de wet voor onrust op de huurmarkt. Het aanbod vrije sector huurwoningen daalde met 37%, beleggers verkochten tienduizenden woningen en de huurprijzen in het resterende vrije segment stegen fors.^[2] In april 2025 nam minister Keijzer aanvullende maatregelen om de ergste bijeffecten te dempen.^[3]

Wat veranderde er op 1 juli 2024?

Voor 1 juli 2024 gold het woningwaarderingsstelsel (WWS, ook wel puntenstelsel) alleen voor sociale huurwoningen tot de liberalisatiegrens. Verhuurders van duurdere woningen bepaalden zelf de huurprijs. De Wet betaalbare huur maakte daar een einde aan door het puntenstelsel dwingend te maken en uit te breiden naar het middensegment.^[1]

De vijf belangrijkste wijzigingen:

• Dwingend puntenstelsel – verhuurders mogen niet meer afwijken van de maximale huurprijs die uit het puntenaantal volgt
• Nieuw middenhuur-segment – woningen met 144 tot en met 186 punten vallen onder gereguleerde middenhuur
• Hogere liberalisatiegrens – de vrije sector begint pas bij 187 punten (boven 1.228,07 euro in 2026)
• Energielabel-prikkel – woningen met een slecht energielabel (E, F, G) krijgen puntenaftrek
• WOZ-waarde afgetopt – de invloed van de WOZ-waarde op het puntenaantal is begrensd op 33%

Het woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het WWS kent punten toe aan een woning op basis van objectieve kenmerken. Hoe meer punten, hoe hoger de maximale huur mag zijn. De belangrijkste factoren zijn:

• Oppervlakte – het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters
• Energieprestatie – het energielabel (A++++ tot G), met bonus voor goede labels en aftrek voor slechte
• WOZ-waarde – de waardering door de gemeente, afgetopt op 33% van het puntenaantal
• Buitenruimte – balkon, tuin of dakterras
• Keuken en sanitair – kwaliteit en voorzieningen
• Voorzieningen – zoals een lift, gemeenschappelijke ruimten of een parkeerplaats

Sinds 1 januari 2025 is de verhuurder verplicht om bij elk nieuw huurcontract een puntenberekening te verstrekken.^[4] Zo kan de huurder direct controleren of de gevraagde huur in lijn is met het puntenaantal.

De drie huursectoren sinds 2024

Sinds de Wet betaalbare huur kent Nederland drie huursectoren met elk eigen regels voor maximale huurprijzen en jaarlijkse huurverhogingen.

Sociale huur (tot 143 punten)

De sociale huursector bleef grotendeels ongewijzigd. Woningen tot en met 143 WWS-punten hebben een maximale huurprijs van 932,93 euro per maand (2026). Huurders kunnen naar de Huurcommissie stappen als de huur te hoog is. De maximale jaarlijkse huurverhoging voor sociale huur is in 2026 vastgesteld op 4,1%.^[5]

Middenhuur (144-186 punten)

Dit is de nieuwe categorie die door de Wet betaalbare huur is gecreeerd. Woningen met 144 tot en met 186 punten vallen onder gereguleerde middenhuur, met huurprijzen tussen 932,94 en 1.228,07 euro per maand. De maximale huurverhoging voor middenhuur bedraagt in 2026 maar liefst 6,1% – het hoogste percentage van de drie sectoren.^[5]

Het hogere percentage voor middenhuur is bewust beleid: het moet verhuurders voldoende rendement bieden om uitpondingen te ontmoedigen. De 6,1% is gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling (5,1%) plus 1 procentpunt wettelijke opslag.^[5]

Huurders in het middensegment kunnen sinds 1 januari 2025 ook terecht bij de Huurcommissie voor geschillen over de huurprijs.^[4]

Vrije sector (187+ punten)

Woningen met 187 of meer punten mogen nog steeds vrij geprijsd worden. De huurprijs moet boven 1.228,07 euro per maand liggen. De maximale jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is voor 2026 vastgesteld op 4,4%.^[5]

Middenhuur: de nieuwe categorie in detail

Nieuwbouwopslag van 10%

Om te voorkomen dat de regulering nieuwbouw ontmoedigt, mogen verhuurders van nieuwe middenhuurwoningen een opslag van 10% bovenop de maximale huurprijs rekenen. Oorspronkelijk gold een deadline voor bouwstart van 1 januari 2026, maar deze is verlengd naar 1 januari 2028. De opslag geldt voor een periode van 20 jaar en blijft gelden bij huurderswissel.^[6]

Verplichte puntentelling

Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij het afsluiten van een nieuw huurcontract een puntentelling aan de huurder verstrekken. Hiermee kan de huurder controleren of de huurprijs past bij het puntenaantal van de woning.^[4] De puntentelling is ook nodig om te bepalen in welke huursector een woning valt.

Huurcommissie toegankelijk

Een belangrijke verbetering voor middenhuurders is dat zij nu toegang hebben tot de Huurcommissie. Voorheen was deze geschillenbeslechter alleen beschikbaar voor sociale huurders. Middenhuurders kunnen nu klachten indienen over de aanvangshuur, servicekosten en huurverhogingen.^[7]

Gevolgen voor huurders

De Wet betaalbare huur heeft voor veel huurders directe financiele gevolgen:

• Huurverlaging – circa 300.000 huurders hebben recht op een lagere huur omdat hun woning nu onder het gereguleerde middenhuur-segment valt. De gemiddelde besparing bedraagt zo’n 190 euro per maand^[1]
• Huurprijscheck – via de tool op ismijnhuurteduur.nl kunnen huurders controleren of hun huurprijs in lijn is met het puntenstelsel
• Huurcommissie – middenhuurders kunnen sinds 1 januari 2025 terecht bij de Huurcommissie voor geschillen
• Puntentelling bij contract – bij elk nieuw contract moet de verhuurder een puntentelling meegeven, zodat de huurder de huurprijs kan controleren

Huurders van wie de woning nu te veel punten heeft voor sociale huur, maar te weinig voor vrije sector, vallen automatisch in de nieuwe middenhuur-categorie. Zij hoeven zelf geen actie te ondernemen: de wet geldt automatisch voor nieuwe contracten.^[4]

Gevolgen voor verhuurders

Voor verhuurders, met name particuliere beleggers, heeft de wet ingrijpende consequenties:

• Lagere huuropbrengsten – woningen die voorheen vrij verhuurd werden, vallen nu vaak onder het middenhuur-regime met lagere maximale huurprijzen
• Uitpondingen – in heel 2024 werden volgens het Kadaster circa 37.000 huurwoningen verkocht door beleggers die hun rendement zagen dalen^[2]
• Investeringsonzekerheid – vastgoedorganisaties signaleren dat de regulering de bouw van nieuwe huurwoningen remt
• Administratieve lasten – de verplichte puntentelling en het dwingend karakter van het WWS vragen meer administratie

De nieuwbouwopslag van 10% is bedoeld om deze effecten te verzachten, maar critici betwijfelen of deze voldoende is om de investeringsbereidheid op peil te houden.^[6]

Effecten op de huurmarkt (stand van zaken begin 2026)

Ruim anderhalf jaar na inwerkingtreding zijn de effecten op de huurmarkt zichtbaar. De cijfers laten een gemengd beeld zien:

Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen is volgens de NVM met 37% gedaald ten opzichte van de periode voor de wet. Pararius meet een vergelijkbare daling van 36,4%.^[2] De huurprijzen in het resterende vrije segment stegen met 8 tot 9% op jaarbasis, mede door het kleinere aanbod. Pararius registreerde in het vierde kwartaal van 2025 een gemiddelde vrije sector huurprijs van 1.838 euro per maand.^[8]

Volgens het Kadaster hadden investeerders eind het derde kwartaal van 2025 nog 758.300 woningen in bezit, 9,1% van alle woningen in Nederland. Dat is een daling van 8.200 woningen in twee jaar. Particuliere beleggers verloren in die periode 34.500 woningen uit hun portefeuille.^[9]

De discussie over de effecten is volop gaande. Voorstanders wijzen op de directe huurverlaging voor honderdduizenden huurders. Tegenstanders waarschuwen dat het krimpende aanbod op termijn tot hogere huurprijzen en langere wachtlijsten leidt.^[2]

Maatregelen minister Keijzer (april 2025)

Om de negatieve bijeffecten van de wet te dempen, presenteerde minister Keijzer op 10 april 2025 een pakket aanvullende maatregelen. Het doel: middenhuurwoningen behouden en beleggers ontmoedigen om woningen te verkopen.^[3]

De verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% moet het voor beleggers financieel aantrekkelijker maken om huurwoningen te behouden of aan te kopen. De versoepeling van de WOZ-cap geeft verhuurders meer ruimte in de huurprijs.^[3]

De versnelde evaluatie in 2027 moet uitwijzen of de wet voldoende bijdraagt aan betaalbaar wonen zonder het aanbod te veel te schaden. Als de uitkomsten daartoe aanleiding geven, kan de wet worden aangepast.^[3]

Tijdlijn van de wet

Veelgestelde vragen